年報觀察 | 黎明前的海港企業

觀點網 3月2日，海港企業有限公司發布2022年全年業績公告。

報告期內，海港企業股東應占虧損為1.97億港元，上年同期為虧損2400萬港元。若不計入投資物業重估虧損及其它非經常性項目，基礎凈虧損為1.33億港元。

海港企業在財報里表示，這是1971年上市以來集團首次錄得基礎凈虧損，也是連續第三年錄得股東應占集團虧損。2022年度或許是集團黎明前的黑暗時刻。

公開資料顯示，海港企業通過三個分部經營業務。酒店分部從事香港美利酒店、香港馬哥孛羅及蘇州尼依格羅酒店的運營。投資物業分部從事物業租賃。發展物業分部主要在中國大陸從事貿易物業的收購、發展、設計、市場推廣及出售。

內地業績跳水

根據財報顯示，報告期內該集團收入為11.39億港元，同比減少75%；營業盈利為2900萬港元，同比減少95%。其中酒店收入微跌1%至5.77億港元，營業虧損收窄12%至2.4億港元。

細分來看，受疫情防控影響，內地酒店收入下跌29%，營業虧損減少至4700萬港元。

據了解，海港企業在內地的酒店分部業務主要是位于蘇州國際金融中心的蘇州尼依格羅酒店。該酒店于2021年4月開業，在2021年期間就已為海港企業貢獻了一定的營業毛利。 但受2022年初疫情等因素影響，該酒店在2022年上半年首次錄得營業毛虧損。

報告期內，集團終止了一項重大的交易活動。

根據海港企業2022年2月披露的公告，其間接全資附屬公司展天投資有限公司與買方訂立了協議。 根據協議，海港企業以4.11億元的價格將虧蝕的常州馬哥孛羅酒店的全部股權售出。

該酒店于去年2月底關閉，準備交易。但因買方拖欠后續付款，相關交易已于2022年7月終止。已收到的部分款項合共人民幣6900萬元已被沒收，但酒店仍然關閉。海港企業表示，集團會繼續向違約的買方作出合約追索。

資料顯示，常州馬哥孛羅酒店所在項目于2007年展開，迄今項目公司九龍倉（常州）置業有限公司已完成銷售超過人民幣50億元的住宅物業，僅余的未售物業主要包括總樓面面積約4.4萬平方米的常州馬哥孛羅酒店。

海港企業曾預期，上述交易完成后，集團將會錄得除稅前盈利約2.3億元人民幣，即出售所得凈額與出售權益應占未經審核資產凈值之間的差額。而目前，其因買方違約而終止出售該資產，獲得賠償額7700萬港元。除酒店業務外，該集團在內地的發展物業分部亦在報告期內錄得6100萬港元的營業虧損，收入大幅減少至1.93億港元。

根據披露，這一收入下滑主要因蘇州國際金融中心確認入賬收入的銷售額下降。據了解，海港企業近年來在有序地撤出發展物業業務，目前在內地的物業銷售組合僅有蘇州國際金融中心和上海南站兩個項目未售及銷售緩慢的存貨，導致銷售額及入賬額出現下降。

2022年其應占已簽約銷售額為6.08億元人民幣，其中的主要部分就來自集團擁有27%權益的上海南站寫字樓及商場項目。

海港企業最近一次在內地作出發展物業土地投資是在2021年。截至目前，該集團在內地未有新的物業土地布局，余下的發展物業資產總額約為27億元人民幣，約占集團資產的16%。

香港業務復蘇

公開資料顯示，海港企業在港旗艦資產主要為香港馬哥孛羅及The Murray，Hong Kong（香港美利酒店）。

盡管香港疫情防控措施在2022年4月逐漸放寬，但各項入境管控措施仍在維持，集團在港業務面臨一定的困境。報告期內，其在港營業收入為8億港元，占比70.24%。香港酒店收入增加至4.9億港元，營業虧損減少至1.93億港元。

據介紹，在第五波疫情的打擊下，該集團通過旗下酒店推出各類優惠活動，吸納本地需求。馬哥孛羅香港酒店、尼依格羅品牌旗下的香港美利酒店推出了一系列的住宿套餐，推動酒店業務轉虧為盈，錄得營業毛利。

此外，在投資物業分部，全球經濟不明朗及資產市場波動令香港本地消費意欲下降，導致香港零售銷售微跌0.9%。但海港企業投資物業的收入反而增加12%至2.17億港元，營業盈利增加17%至1.89億港元。

根據財報顯示，海港企業在港投資物業達50.05億港元，其中包括香港馬哥孛羅的基座商場（44.41億港元）以及星光行單位（5.64億港元）。

作為九龍倉置業的上市附屬公司，海港企業的布局背后很大程度上能看見母公司的影子。早在2018年九龍倉置業董事會主席吳天海就表示，未來九龍倉置業會繼續將業務核心放在香港市場，并陸續出售中國內地的住宅、酒店、寫字樓，以至完全退出內地市場。

而海港企業在常州馬哥孛羅的交易公告中亦表示，公司正有序撤出中國內地發展物業業務。

不過該集團在財報中亦表示，盡管不確定因素依然存在，但隨著疫情后逐步恢復正常，有望帶來較好的2023年。