9月商業地產資產管理能力表現報告·觀點月度指數

觀點指數 回顧前三季度，不少資本都選擇聯合設立合作基金，在中國的新基建市場進一步擴張。行業集中度不斷提升，合作基金不僅能夠實力互補，還能分擔風險，成為企業擴張的絕佳選擇。

9月，凱德集團與人保資本簽署戰略合作協議，雙方將圍繞新基建及核心城市商辦不動產等領域開展項目投資、私募基金等多層次合作。

凱德在商業不動產領域有豐富的經驗，與擅長新基建等投資領域的險資機構實現強強聯合，也預示著凱德未來投資重心的轉向。

大宗交易方面，長江實業出售了上海世紀盛薈廣場，收入21億元。

不斷收縮內地戰線轉往歐洲基建與香港地產，投資方向與國內資本不盡相同，但也體現了長實另類的投資智慧。

物流等新基建成投資重點

9月16日，凱德集團與人保資本投資管理有限公司簽署戰略合作協議，雙方將圍繞新基建及核心城市商辦不動產等領域，包括產業園區、工業及物流地產、數據中心、辦公樓、購物中心和商業綜合體等，開展項目投資、私募基金等多層次合作。

緊隨其后，凱德中國信托宣布，擬向非關聯第三方收購一個物流資產包，包括位于上海、昆山、武漢和成都的四個物流資產，涉及總金額16.83億元，交易預計于2021年底完成。

重組上市后凱德首次收購意向就是物流地產，充分說明了凱接下來的投資重點。

自2002年成功發行新加坡第一只公募REIT后，凱德的布局始終聚焦在商業地產。2019年，凱德集團收購星橋騰飛，首次涉及產業園區、工業及物流地產，投資焦點開始逐漸轉移。

2020年，凱德中國信托向凱德集團關聯公司收購位于蘇州、西安和杭州的五個產業園區和樂峰廣場剩余49%股權；今年4月份，公司又以36.6億元收購位于上海市閔行區的數據中心園區。

此次物流資產包收購完成后，凱德中國信托在新基建資產方面將擁有9個產業園區、4個物流地產及1個數據中心。

在政策引導下，不少企業都在新基建領域聚焦。

10月15日中國郵政集團與普洛斯共同出資設立合資公司，在資本運營及資產管理領域的深度戰略合作正式啟動；10月18日遠洋資本聯合某亞洲主權基金，發起設立4億美元物流地產私募基金，專注于投資一二線及重要物流節點城市的開發型及成熟型物流地產項目。

以普洛斯為代表的物流地產+金融企業，以及京東為代表的消費電商企業都在物流地產方面加速擴張，與此同時國際資本以黑石、凱德、ESR為代表也在不斷收購中國物流項目。一方面得益于REITs等國家政策紅利帶來的價值洼地，另一方面也得益于中國內循環消費的擴張。

國家統計局日前發布的前三季度經濟運行數據顯示，社會消費品零售總額318057億元，同比增長16.4%，兩年平均增長3.9%。其中，網上消費如直播帶貨、平臺經濟等新業態、新模式快速興起。前三季度實物商品網上零售額同比增長15.2%，占社會消費品零售總額的比重為23.6%。

為滿足日益增長的物流需求，市場機構數據統計，前三季度國內倉儲物流租賃需求創新高，倉儲物流當季凈吸納量同比增長68%。不過同時也要小心，雖然內需消費在政策刺激下保持增長趨勢，但疫情反復和全球經濟低迷或會造成消費疲軟、增速放緩。

長實收縮內地資產，投資風向轉往香港北區

資產證券化方面，9月錄得2筆創新產品以及1筆北京年度最大規模寫字樓CMBS，總發行規模50.95億元，其中金輝大廈CMBS發行38億，優先A級發行利率4.75%，發行規模及利率處于全年中等水平。

數據來源：觀點指數整理

大宗交易方面，9月共錄得3筆位于上海的交易，其中兩筆單價超過30億元，金額在今年所有交易中屬于較高水平。

數據來源：觀點指數整理

據了解，上海世紀盛薈廣場位于上海靜安區，距外灘僅有3公里路程，該地塊2005年由長江實業購入，但最近才完成竣工，目前處于空置狀態。如今希慎興業35億元收購，李嘉誠家族按股分配將獲得收益21億元。

自2013年出售廣州西城都薈廣場、上海東方匯金中心起，李嘉誠家族接連出售內地資產。長江實業2021半年報披露，目前長實在內地仍持有17.6萬平方米、在香港持有120.8萬平方米的投資物業。

數據來源：長江實業2021半年報

自歐債危機后歐洲資產價格處于低谷，李嘉誠不斷收縮國內戰線轉向歐洲基礎設施，如今已投資將近4000億，主要重心放在英國的電力、天然氣、水務等基礎設施項目。

雖然基礎設施回報率并不高，但是電力、天然氣等民生工程產生的現金流穩定，是適合長期持有的優質資產。盡管脫歐、新冠等突發事件讓歐洲資產遭受了一些損失，但今年的全球電力緊缺也讓李嘉誠家族上半年賺取超200億利潤，收益大幅增長。

不過，地產業務仍是長實旗下的重要一環。雖然上半年受疫情影響其在香港的零售及寫字樓物業出租率下滑，收益僅為28.94億港元，較去年同期減少8.68%，但下半年的出租率料會有所回升。且近段時間香港政府宣布興建臨近深圳的北部都會區，長實集團緊跟政策以7.16億港元中標元朗地塊，未來對香港的地產投資或許將有新的發展。