博鰲特寫 | 博鰲大講堂，存量未來

2021博鰲房地產論壇·特寫 房地產的黃金時代結束了。

這是一段屬于增量地產的年代，“拿地-銷售-回款-拿地”，房企過去經營能力提升并沒有跳出這個圈子，而是不斷的加快這個進程，如今這個時期過去了。

在增量發展已經到頂難以維持“高利潤”之時，存量資產就成為了一個待挖掘的“金礦”，城市更新、共享辦公、長租公寓、物業管理等最具代表性的幾種業態受到了追捧。

2021博鰲房地產論壇中，企業家們在談論著如何向管理要紅利，無論是來自旭輝董事長林中、東原地產董事長羅韶穎還是上坤地產董事長朱靜都提到了運營與服務能力的提升。

在9月17日早上舉行的資本大會，不少經濟學家和企業家都談到了REITs對于房地產的幫助，而在午后博鰲大講堂中，參加了四屆博鰲房地產論壇的樂乎公寓創始人羅意卻直言說要發一下“牢騷”。

“所有人都在講房子從哪里來？錢從哪里來？未來的REITs市場怎么可持續？只有一位發言人提到了，房地產行業有沒有那么好的運營機構支持這個市場的可持續？”

羅意原本的演講標題叫“長期被忽視的租賃住房運營服務力量”，這是他的核心觀點，“我發現沒有人關注運營服務企業的健康的發展。”

這是一場房地產視角上的交鋒，一方是業主，一方是運營，如何培育更強的運營管理和服務能力對于市場來說，是一個挑戰。在習慣了“快周轉”的日子后，房企能否及時調整心態適應這種“慢成長”，過程同樣不簡單。

羅意表示，樂乎是在長租公寓行業里面旗幟鮮明地以輕資產代運營方式發展業務，以品牌特許、管理費用、業績獎勵、招租收入、場景創新等等收入構成主要營業收入來源的機構，不等同于資產管理機構。

“很少有投資者認可專業運營商的價值，他們認為酒店、商業需要，但長租公寓不需要專業價值。后來才發現，優秀的運營商很難帶來溢價、驚喜、經驗，但是可以帶來確定性。”

如果想讓資產有持續、穩定的回報，業主和資管方應該在專業服務這件事情上尋找確定性。

目前，整個房地產市場或是投資市場對于長租公寓一直都持有懷疑態度，并不認可專業能力，反而被定性為“包租公”。

“我覺得可能疫情幫了我們，讓我們不去想包租的事情，踏踏實實地做實現了盈利和規模成長，所以我們愿意做一些長期的事情。”

羅意認為，行業需要給專業運營機構正名，去培育、扶持那些優秀的機構，甚至可以參股行為作為行業壓艙石。運營能力與服務能力是一個長周期能力的體現，時間會給予這些人正名。

或許，另一個經歷了行業洗牌和陣痛期后的聯合辦公視角，更能體現在存量資產運營能力上的追求。

在博鰲大講堂上，第一位演講的是來自IWG集團中國區總裁胡懋，相對于聯合辦公內WeWork、氪空間、優客工場等耳熟能詳的對手，事實上，IWG才是世界上最大的行業提供商，或許旗下品牌雷格斯（Regus）更為人所熟知。

IWG更喜歡稱自己為“靈活辦公”，而非“聯合辦公”：“靈活辦公這個名字是站在公司進行辦公布局的角度，需要把公司建在不同的地方，需要更靈活的空間、更靈活的租期，是一個不一樣的視野。”

無論是什么命名，不可否認的是疫情對于寫字樓租賃業務的影響，不少城市的空置率已經達到了歷史同期高峰，但胡懋顯然看到了另一面。

他表示：“其實居家辦公或者是遠程辦公的轉變在疫情前已經發生了，多年來因為科技的發展，辦公不一定需要到中心辦公室去一起辦公。”

根據Gensler在疫情期間做的一份市場調查報告顯示，混合辦公模式已經被廣大上班族所接受，中國近90%的上班族已經采用了混合辦公模式，具備了較強的靈活流動性，包含了辦公室的集中辦公、居家辦公、以及共享空間辦公等環節。

胡懋透露，許多公司都已經開始采用“Hub&spoke”的模式，即為在市中心CBD保留一個核心辦公室，但在城市周邊會租用一些較為靈活的辦公區域，方便員工接近市場、接近客戶、接近家庭，而IWG就對準了這部分靈活辦公的需求對癥下藥。

在不少業內競爭對手都逐漸被資本放棄之時，胡懋談了他心目中聯合辦公企業的核心競爭力，他認為這不在于拿了多少樓宇，多少面積。

“最重要的核心競爭力在于兩個，一個是運營能力和專注度。IWG在底層運營有非常強大的支撐系統、基礎建設；另一方面是獲客能力、營銷能力，IWG有三個全球性的呼叫中心，每個月有統一的營銷策略。”

聯合辦公行業的競爭終歸還是在于運營與服務的能力比拼中，在經歷了金錢的喧囂之后，還是逐漸回到了平靜。